Immobilien-GmbH als Steuersparmodell?
Die Immobilien-GmbH wird häufig als attraktive Gestaltung für Immobilieninvestitionen genannt. Und ja: Auf den ersten Blick spricht einiges dafür.
Mieteinnahmen können in der GmbH steuerlich günstiger belastet sein. Bei Vorliegen der Voraussetzungen der erweiterten Kürzung fällt auf Ebene der GmbH regelmäßig nur Körperschaftsteuer an. Gewerbesteuer kann auf die Grundstückserträge vermieden werden.
Der Vorteil: Gewinne bleiben niedrig besteuert in der GmbH und können für weitere Investitionen genutzt werden.
Das klingt attraktiv, ist aber nicht automatisch immer die beste Lösung.
Ein häufiger Denkfehler lautet: Niedrige Steuerbelastung ist immer besser.
Gerade zu Beginn einer Immobilieninvestition sieht die steuerliche Realität oft anders aus. Durch hohe Fremdfinanzierung, Zinsen, steuerliche Sonderabschreibungen, alte Mietverträge mit niedrigen Mieten sowie Beratungs- und Finanzierungskosten entstehen in der Anfangsphase nicht selten steuerliche Verluste.
Und genau diese Verluste können wichtig sein.
Wird die Immobilie privat gehalten, können Verluste aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, zum Beispiel mit Gehalt, selbstständigen Einkünften oder gewerblichen Einkünften.
Das kann die private Steuerlast senken.
In der GmbH bleiben die Verluste dagegen auf Ebene der Gesellschaft. Sie können also nicht unmittelbar mit privaten Einkünften des Gesellschafters verrechnet werden.
Eine GmbH-Struktur kann insbesondere dann interessant werden, wenn die Immobilie dauerhaft positive Überschüsse erzielt, die laufenden Gewinne nicht privat entnommen, sondern für weitere Investitionen genutzt werden sollen, weiteres Immobilienvermögen aufgebaut wird oder eine langfristige Struktur für Vermögensaufbau und Nachfolge geplant ist.
Dann kann die Immobilien-GmbH steuerlich und strategisch sinnvoll sein.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Immobilien aus dem Privatvermögen in eine GmbH übertragen werden sollen. Hier müssen insbesondere Grunderwerbsteuer, die steuerliche 10-Jahres-Frist bei privaten Immobilienveräußerungen und die konkrete Umsetzung sorgfältig geprüft werden.
Unser Tipp aus der Beratungspraxis:
Erst prüfen, ob Anfangsverluste privat steuerlich genutzt werden können, und erst danach überlegen, ob spätere Gewinne in einer GmbH-Struktur besser aufgehoben sind.
Entscheidend ist nicht nur der Steuersatz, sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung:
Werden Anfangsverluste erwartet?
Wird private Liquidität benötigt?
Sollen Gewinne reinvestiert werden?
Soll langfristig weiteres Vermögen aufgebaut oder Nachfolge gestaltet werden?
Die passende Struktur hängt immer vom Einzelfall ab.
